Name: 부동산 투자,농사짓듯 하라
Rating: 10.0 (12 reviews)
Author: 조훈희 저

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부동산 투자,농사짓듯 하라

월급쟁이 조 과장은 어떻게 건물주가 됐을까?

조훈희 저 | 체인지업 | 2023년 08월 28일 리뷰 총점10.0 정보 더 보기/감추기

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품목정보

품목정보
발행일	2023년 08월 28일
쪽수, 무게, 크기	324쪽 \| 532g \| 14821020mm
ISBN13	9791191378405
ISBN10	1191378403

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책소개

‘퇴사’하지 말고 ‘투자’하라! 
회사의 힘을 빌리는 직장인들의 부동산 투자법 
 
성공하는 투자를 위한 10가지 원칙부터 까다로운 법률검토까지, 
리스크를 최소화하는 ‘단계별 투자 커리큘럼’ 제공 
 
대한민국 부동산 전문가들의 극찬한 올해의 경제경영서 
“이보다 안전하고 확실한 부의 루트는 없다!” 
 
각종 매체나 플랫폼에는 ‘성투’한 사람들의 경험담이 하루에도 수십 건씩 쏟아져 나온다. 어떻게 종잣돈을 모으고, 관리하고, 쓰고, 남기고, 또 투자할 것인가에 대해 이미 우리가 이론적으로 알고 있는 것도 그 때문이다. 그렇다면 성공한 투자자들의 투자법을 그대로 따라 하기만 하면 될까? 아마 쉽지 않을 것이다. 자신에게 맞지 않는, 혹은 준비되어 있지 않은 투자는 십중팔구 실패하며 운이 좋아 수익을 본다고 해도 그 수익을 장기적으로 이끌어 가기는 어렵다. 저자는 직장인들이 바쁜 시간을 쪼개 할 수 있는 장기적 ‘농사 투자법’을 제시한다. 시장 분위기에 휘둘리며 일확천금을 노리기보다 꾸준히 안정적인 수익을 올릴 수 있는 건강한 투자방식을 제공하는 것이다. 
 
우리는 자본주의 사회의 한 구성원으로 살아가고 있다. 지옥 같은 회사와 삶에서 벗어나기 위해 뚜렷한 목표나 준비도 없이 퇴사를 해버리는 사람들이 최근 늘고 있다. 살아남기 위해 발버둥치는 사람들은 ‘경제적 자유’는커녕 생활비며 이자며 각종 고정 지출비 때문에 주말도 반납하기 일쑤다. 평생 남 밑에서 일하며 마땅한 보상도 받지 못한 채 괴로운 나날을 보내고 있다면, 그 지긋지긋한 삶의 방식을 바꾸고 싶다면, 부동산 투자가 그에 대한 해결책을 마련해 줄지도 모른다. 싹을 틔우자마자 열매 맺는 나무가 없듯, 투자하자마자 수익을 낼 수 있는 부동산 투자는 세상 그 어디에도 없다. 저자의 경험담과 부동산 매매 사례들은 ‘직장인’으로서 할 수 있는 최고의 투자법을 선물해줄 것이다. 
 
<iframe width="1280" height="720" src="https://www.youtube.com/embed/csYK4KNeimc" title="[1부] 잡일만 하던 말단 사원! 건물주가 된 비결은 ‘이 원칙’｜월급쟁이 조 과장 曰 부동산 투자 “이렇게”해야 실패 없다!｜조훈희 한양대 부동산융합대학원 겸임교수｜자이앤트썰" frameborder="0" allow="accelerometer; autoplay; clipboard-write; encrypted-media; gyroscope; picture-in-picture; web-share" allowfullscreen></iframe>

책의 일부 내용을 미리 읽어보실 수 있습니다. 미리보기

[프롤로그] 땀흘린 만큼 얻는 부동산 농사 투자법 [1장] 부동산 투자, 왜 농부처럼 해야 하는가? ·인생역전이 아니라 일상을 지키기 위한 투자 ·조 과장은 왜 부동산 투자를 시작했는가? ·삶을 스스로 경영할 수 있는 있게끔 도와준 부동산 투자 ·회사가 미래를 책임져 주지는 않지만 현재를 버티게는 해 준다 ·회사의 힘을 활용하는 회사원 ·회사는 이미 당신에게 충분한 기회를 줬다 ·낮에는 회사원 밤에는 건물주, 부동산 농부의 은밀한 이중생활 [2장] 부동산 농사 투자를 위한 10가지 원칙 ·첫 번째 원칙 | 준비한다고 여름을 놓치면 겨울에 굶게 된다 ·두 번째 원칙 | 아침에 씨앗을 뿌렸다고 저녁에 수확할 순 없다 ·세 번째 원칙 | 농사에 익숙해져도 여물지 않은 곡식은 베지 마라 ·네 번째 원칙 | 쟁기와 괭이가 닳을수록 풍년에 가까워진다 ·다섯 번째 원칙 | 농부는 굶어 죽어도 종자는 남겨 둔다 ·여섯 번째 원칙 | 보릿고개를 넘기 위해서는 기준을 세워야 한다 ·일곱 번째 법칙 | 농부는 한 해 농사로 울고 웃지 않는다 ·여덟 번째 원칙 | 현명한 농부는 먹고살 만큼만 수확한다 ·아홉 번째 원칙 | 여름을 거르고 가을밭으로 가는 지름길은 없다 ·열 번째 원칙 | 농사는 하늘이 아니라 농부가 짓는다 [3장] 성공하는 투자자는 뭐가 달라도 다르다 ·모든 투자는 종잣돈으로부터 시작된다 ·나를 남 보듯 해야 투자를 시작할 수 있다 ·성공하는 투자자들은 하루의 밀도가 다르다 ·자산은 스스로 관리하라 ·성공적인 투자를 위한 세 가지 공부 습관 [4장] 투자의 메타인지 ·나에게 맞는 스타일을 찾아 선택의 폭을 좁혀라 ·밭농사 스타일 | 초보자가 접근하기 쉬운 주거용 투자 ·논농사 스타일 | 수익률과 난이도가 함께 높아지는 상업용 투자 ·과수원 농사 스타일 | 건물주의 꿈과 시련, 개발형 투자 [5장] 코끼리 살얼음 밟듯 검토하는 농부 투자자 ·모든 거래에는 목적이 있다 ·매수 전부터 매각을 염두에 두고 검토하라 ·이것만큼은 확인한다 ① | 법적 리스크를 줄이는 법률검토 ·이것만큼은 확인한다 ② | 시설에 대한 리스크를 줄이는 물리실사 ·이것만큼은 확인한다 ③ | 투자손익 리스크를 줄이는 재무실사 ·이것만큼은 확인한다 ④ | 가치판단 리스크를 줄이는 감정평가 ·리스크는 줄이고 실력은 늘리는 실사 [6장] 싸게 사서 비싸게 파는 비법 ·부가가치를 창출하는 핀셋 투자법 ·임차인은 사업 파트너다 ·자신만의 투자 히스토리를 축적하라 ·그물처럼 촘촘하게 데이터를 엮어야 큰 물고기를 잡는다 [7장] ‘기업형 부농’을 향하여 ·기업처럼 경영이 필요한 부동산 투자 ·내가 만난 건물주 [에필로그] 11시와 12시 사이

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저자 소개 (1명)

저 : 조훈희

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평범한 직장인의 삶을 살다가 회사의 경영난으로 인해 생계형 부동산 투자를 시작했다. 이후 부동산 투자와 관리에 대한 체계적인 공부를 위해 한양대학교 대학원에 입학, 부동산학 석·박사 학위를 취득했다. 주로 상업용 부동산의 수익 모델에 관한 연구를 수행해 왔으며, 이를 토대로 국내 대기업 및 부동산 자산관리회사와 부동산 전문투자회사에 근무하며 대형 업무시설, 상업시설, 주거시설, 호텔 및 각종 개발사업 등 다양한 ... 평범한 직장인의 삶을 살다가 회사의 경영난으로 인해 생계형 부동산 투자를 시작했다. 이후 부동산 투자와 관리에 대한 체계적인 공부를 위해 한양대학교 대학원에 입학, 부동산학 석·박사 학위를 취득했다. 주로 상업용 부동산의 수익 모델에 관한 연구를 수행해 왔으며, 이를 토대로 국내 대기업 및 부동산 자산관리회사와 부동산 전문투자회사에 근무하며 대형 업무시설, 상업시설, 주거시설, 호텔 및 각종 개발사업 등 다양한 분야에서 부동산 전문투자자의 기반을 다졌다. 한양대학교 공로상 및 우수논문상, 한국부동산연구원 우수논문상, 한국도시설계학회 학회장상, 국토교통부 주관 우수논문 경진대회 장려상 등 다양한 부동산학 관련 수상 이력을 가지고 있다. 현재 한양대학교 부동산융합대학원 겸임교수와 부동산 개발 및 투자회사의 대표로 재직하며, 부동산 투자자들을 위해 양질의 교육과 사업을 진행하고 있다. 저서로 『밥벌이의 이로움』이 있다.

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책 속으로

이 책은 부동산 투자로 몇 년 만에 몇 억을 벌었다고 자랑하고자 쓴 책이 아니다. 또한 은밀한 정보나 부동산 투자 비법을 알려 준다거나 어떤 지역을 사면 반드시 오른다고 짚어주는 내용도 아니다. 이 책은 나와 비슷하게 평범한 월급쟁이로 살아가는 사람들이 무리한 투자로 돈을 잃지 않도록, 그리고 시간이 걸리더라도 본인에게 맞는 부동산 투자를 시작할 수 있도록 내가 투자하며 겪어온 성공과 실패, 축적한 깨달음을 차근차근 정리해 공유하는 데 그 의미가 있다. --- p.8 자본소득도 노동소득과 크게 다르지 않다. 투자로 인해 발생하는 소득은 리스크와 비례한다. 리스크가 높은 투자는 수익이 높으며, 안정적인 투자는 그만큼 수익이 낮다. 세상에 싸고 좋은 것은 없다. 예를 들어 로또의 당첨금이 높은 이유는 그만큼 당첨 확률이 낮고, 내가 로또를 구입한 돈을 잃을 확률이 매우 높기 때문이다. 이것이 시장의 논리이고, 아무리 능력이 뛰어난 개인이라도 시장의 기본 논리를 바꿀 수는 없다. --- p.19 내가 즐거운 삶을 살 수 있는 까닭이 단순히 부동산에 투자하고, 그로 인한 수익이 발생하기 때문만은 아니다. 이는 나의 상황과 성향에 맞는 투자 대상인 부동산을 알고, 나에게 적합한 투자 방식인 농사 투자법을 지켰기 때문에 가능한 것이다. 농부가 농사를 짓는 것과 같은 꾸준한 공부와 투자는 지속적인 수익을 가져다준다. 나의 경우엔 부동산 폭등기에는 자산을 늘리지 않고 지키거나 반대로 매도하기도 했는데, 시대별로 상승 이슈가 있는 지역을 집중적으로 투자하지 않았기 때문에 폭발적인 수익 상승을 경험하지는 못했다. 평일 업무시간은 어쨌거나 회사 일에 묶여 있어야 했기에 짧은 시간에 여러 건의 매매를 할 수 없었던 현실적인 사정도 있었다. --- p.33 회사 일과 병행하는 부동산 투자는 재벌가의 자녀 교육과 제법 유사하다. 먼저 신입사원 때부터 ‘지금 다니고 있는 회사에서 열심히 일하고 많은 인맥을 쌓아 정년까지 다녀야지’라는 안일한 생각을 하면 안 된다. 이러한 모습은 겉보기에는 부지런해 보일 수 있어도 자기 자신에게는 무책임한 포즈가 될 수도 있다. 이렇게 생활한다면 앞서 말한 나의 첫 회사 생활과 같은 결과를 맞이할 수도 있다. --- p.43 이 글을 읽는 당신의 투자 방식은 어떠한가? 투자에 실패할까 봐 두려워서 혹은 내 돈을 내가 운용하는 것이 귀찮아서 남에게 맡겨놓고 신경 쓰지 않고 있는 것은 아닌가? 본인이 직접 자산의 가치를 높이는 투자 활동을 할 수 있는 상태인가? 밭에 씨앗만 뿌려 놓고, ‘다른 사람이 가꿔 주겠지’라는 마음으로 손을 놓고 있으면 그해 농사가 잘 될까? 다른 사람이 농사 전문가라고 할지라도 과연 자기의 농작물보다 남의 농작물을 더 정성스레 가꿀 수 있을까? --- p.159 상가에 투자하는 경우 규모가 비슷한 주변의 상가에 어떤 임차인들이 있는지를 확인하고, 그 안에 앉아서 매출의 기준이 되는 테이블 수와 메뉴의 가격, 요일 및 시간대별 유동인구뿐만 아니라 해당 업장에 방문하는 고객의 수와 성별, 연령대를 확인하고 임대료와 권리금을 조심스레 물어보기도 한다. 내가 투자할 상가의 매출이 얼마나 나오는지에 따라 해당 범위 내에서 임대료가 결정되기 때문이다. 아파트 같은 주거용 부동산은 실제 거래가 된 시세를 확인하는 것이 가능하지만 상가는 실제 계약된 사례가 아파트처럼 많지 않고, 시세 확인이 어렵기 때문에 현장 방문은 필수다. 중개사무소에서 안내하는 시세는 실제 계약된 시세가 아니라 임대인이 원하는 가격에 불과하다. 따라서 투자 결정 시 중개사무소에서 제시하는 예상 임대료 수준은 실제 현장의 임대 조건보다 높은 수준인 경우가 많은 것을 확인할 수 있다. --- p.170 투자자의 목표를 설정하고 투자 여부를 판단하기 위해서는 기본적으로 현재 매수가격, 임대수익, 관리비용(유지보수비, 세금, 이자비용 등)을 토대로 운영수익률을 계산한 후 어느 정도의 가격으로 매도했을 때 매매 수익률이 어느 정도 되는지 직접 가늠할 줄 알아야 한다. 추가적으로 매수 후 보유 기간 중에 이자율, 임대료와 관리비, 세금 등이 변동될 때 운영 수익에 얼마만큼의 영향을 미치는지 검토하는 민감도 분석을 실시한다면 보다 더 안정적인 운영을 할 수 있을 것이다. --- p.247 미래의 현금흐름표를 작성하는 목적은 언제든 투자에 적합한 부동산 물건이 나타났을 때 해당 자료를 통해 내가 감당할 수 있는 투자인지 수치적으로 명확하게 확인하기 위해서다. 특히 자신의 미래 현금흐름은 아무리 유능한 전문가가 오더라도 본인이 아닌 이상 예측이 불가능하다. 투자자 혹은 투자법인의 과거를 기록하는 재무상태표와 손익계산서는 회계사나 세무사와 같은 전문가가 작성해 줄 수 있어도, 미래 현금흐름표만큼은 투자자 본인이 스스로 작성해야 한다는 것이다. --- p.290 내 주변에도 스스로 노력해서 건물주가 된 사람들이 있는데, 그들과 대화를 나누다 보면 하나로 이어지는 공통점을 발견할 수 있다. 바로 그들의 투자 원칙과 성장 스토리가 이 책에서 언급한 것들과 대부분 일치한다는 점이다. 그들 역시 건물주가 되기까지 장기간에 걸친 여러 번의 부동산 투자 경험이 있었고, 이를 뒷받침하는 노력과 끈기가 있었다. 그들은 투자 기간을 1, 2년이 아닌 ‘평생’으로 두고 있었으며, 나아가 자녀들에게까지 그 투자가 자연스레 이어질 수 있도록 고민하고 있었다.

--- p.308

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종이책 구매 주간우수작 월급쟁이 조과장은 어떻게 건물주가 됐을까?

평점10점 | g*****3 | 2023-09-12 | 신고

처음 제목만보고는 '월급쟁이 조과장은 건물주가 돼서 요즘 젊은이들의 로망이라는 경제적 자유를 이루고 플레스를 외치며 살고 있을까?' 궁금해하며 읽기 시작했다. 하지만 결론부터 얘기하면 아직도 저자는 낮에는 평범한 직장인으로 살면서 퇴근 후와 주말을 이용해서 투자활동을 비롯한 다양한 활동을 하며 지내고 있다. 그런데 조과장은 직장을 귀찮고 힘든 곳... 더보기

원문주소 : https://sarak.yes24.com/review/18559799

처음 제목만 보고는 '월급쟁이 조과장은 건물주가 돼서 요즘 젊은이들의 로망이라는 경제적 자유를 이루고 플레스를 외치며 살고 있을까?' 궁금해하며 읽기 시작했다. 하지만 결론부터 얘기하면 아직도 저자는 낮에는 평범한 직장인으로 살면서 퇴근 후와 주말을 이용해서 투자활동을 비롯한 다양한 활동을 하며 지내고 있다.

그런데 조과장은 직장을 귀찮고 힘든 곳으로 여기지 않고 누구보다 여유있고 즐겁게 회사생활을 하고 있다고 한다. 그제서야 "월급쟁이 조과장은 어떻게 건물주가 되었나"의 소타이틀에서 <부동산 투자, 농사짓듯 하라>라는 메인타이틀이 눈에 들어왔다.

대다수의 직장인들이 그만두고 싶어도 그만둘 수 없는 상태로 어쩔 수 없이 일을 하는 반면 급여의 가치와 회사가 주는 유익함을 알고 직장생활을 하는 조과장의 마인드는 근본적으로 다르고, 그런 마인드를 바탕으로 오랜기간 투자활동을 한 경험을 농부가 농사를 짓는 과정에 빗대어 이해하기 쉽게 설명해주어 술술 읽혔다.

저자의 투자 경험과 생각을 읽고 나니 나도 한때 '공부 바짝 한 다음에 투자 잘 해서 지긋지긋한 회사생활 바로 그만둬야지!' 생각했던 게 떠올랐다. 그러나 장기적인 비전을 갖지 않고 이른 은퇴만이 목적인 사람은 조급한 마음에 여론에 휩쓸려 결국 시장 가격에 일희일비하는 실수를 할 수밖에 없다. 투자 물건과 그 지역에 대해 면밀히 살피지 않고 매매/전세 갭만 보고 매수를 한다거나, 부동산 시장이 조금만 흔들려도 부화뇌동 하며 가치보다 싸게 매도를 해버리는 것이 그런 실수의 대표적인 케이스다.

이 책은 이런 실수를 하지 않도록 투자에 임하는 마인드부터 자산, 시간 관리에 이르기까지 투자자에게 필요한 자기관리 전반에 대해서도 상세히 설명해준다. 필독서로 꼽히는 자기계발서들의 핵심 내용(메타인지, 인간관계, 시간사분면 등)을 저자 스스로 실천하고 이를 독자들에게 쉽게 풀어주며 나와 같은 부동산 투자 입문자나 초보자에게 도움이 되는 지침들을 제시해준 점이 특히 좋았다.(물론 독자의 실천이 제일 중요하긴 하지만;;)

그렇다면 조과장은 구체적으로 어떻게 건물주가 되었을까? 저자는 투자 유망 지역 또는 물건을 찍어주거나 향후 부동산 경기를 예측하지 않는다. 사실 그런 내용이 주요 부분을 차지하고 있었다면 리뷰를 쓰지도 않았을 것이다. 시장 가격은 정부정책, 물가, 그 지역의 공급 등 여러 요인이 종합적으로 상호작용을 한 결과이지 업 다운을 맞추는 실력의 영역이 아니기 때문이다.

누군가 부자가 되면 사람들은 '저 사람은 운이 좋네'라고 생각하지만, 실제로는 매 순간의 선택과 과정들이 모여 부를 이룬 것이라는 것을 어느 책에서 본 기억이 난다. 저자가 건물주가 된 비결은 그저 꾸준히 성실한 농부처럼 씨앗을 모아(종잣돈을 모으고), 종자를 심고(공부한 부동산을 매수하고), 눈이 오나 비가 오나 정성들여 농사를 지으며(가격변동에 일희일비하지 않고), 적당한 때에 적당한 수확을 하는(기대수익률을 달성하면 매도하는) 과정을 십 수년동안 반복한 결과인 것이다.

완독 후에 "FREEDOM IS NOT FREE"라는 구절이 떠올랐다. 대가 없는 자유는 없듯이 경제적 자유에도 마땅히 대가가 따른다.

노력 없이 일확천금을 얻어 파이어족을 꿈꾸는 자는 투기에 가까운 행위를 하다가 결국 경제적 자유는 이룰 수 없음을 명심하고, 조금 벅차고 힘들더라도 우직하고 성실한 농부같은 투자자로 성장해서 진정한 경제적 자유를 달성하자고 스스로 다짐하며, 이런 마음을 되새기게 해준 '월급쟁이 조과장'의 이야기를 이 책을 통해 많은 사람들과 함께 공유했으면 한다.

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