머리말_아, 500년 전에 살걸<br/><br/><b>1장 한양 집값 앞에 장사 없다</b><br/><br/>1 정약용도 목맨 ‘인-한양’의 꿈<br/>말은 제주도로 사람은 한양으로│원시사회 탈출과 한양살이의 꿈│정약용, 너는 다 계획이 있구나<br/><br/>2 공급난이 끌어올린 한양 집값<br/>사람들을 끌어들인 욕망의 수도│고작 10억으로 한양에서?│10칸에서 30칸으로 집이 커지는 마법│띠풀과 가시나무로 지은 집│난개발이 빚은 화재 참사│집이 없으면 집을 뺏자│애먼 사람 잡는 부동산 정책│구중궁궐에 틀어박힌 임금님의 눈높이<br/><br/>3 노력해도, 노오력해도 안 되는 것<br/>영수증을 모으고 가계부를 쓰는 양반│‘지방러’ 고시생은 펑펑 웁니다│임금님 변덕에 하늘이 무너지다│늘어나는 양반 줄어드는 TO│눈 뜨고 있어도 코 베어 가는 전세 사기│집세와 이별하고 찾은 평안<br/><br/>4 빛나라, 조선 금수저의 삶<br/>부동산 상한제가 뭔가요?│정명공주의 2만 냥짜리 대저택│부동산을 증여받은 미성년자 이이│장가 잘 가 팔자 핀 이항복<br/><br/>5 가랑이 찢어진 뱁새들의 무덤<br/>유만주의 인생을 건 ‘금융 치료’│이곳이 조선의 ‘한남더힐’이라오│세종대왕도 아들은 못 말려│3대는커녕 3년 만에 망하다<br/><br/>6 그래도 용은 개천에서 난다<br/>이무기가 머물던 노른자위 땅│권력 1번지, 장의동│청계천 빈민촌의 오랜 역사│탑동의 지렁이들이 실학을 이끌다│이순신을 낳은 조선 최고의 개천, 마른내 │그런데 이제 원균을 곁들인<br/><br/><B>2장 돈 앞에 양반, 상놈이 따로 없다</b><br/><br/>1 황금알을 낳는 소금?<br/>소금 장수는 왜 징을 두들겼나│호그와트에는 도비가, 성균관에는 반인이│목소리 큰 놈이 임금의 관심을 얻는다│서울대학교 총장이 왜 거기서 나와?│돈이 있는 곳에 다툼이 있다│합정과 서강의 피할 수 없는 한판 대결<br/><br/>2 헤지 투자의 달인이 된 이황<br/>까마귀 노는 곳을 멀리한 시대의 스승│수익률 200퍼센트의 신화와 먹고사니즘│목화 농사부터 이앙법까지 나는 아직도 배고프다│성실하게 벌어 품격 있게 쓰다│성리학자의 머리 투자자의 가슴<br/><br/>3 경제통 영의정은 왜 대부업에 뛰어들었나<br/>조선의 금융 거래는 여인 천하│2000억 자산가 영의정의 비밀스러운 ‘투잡’│명의 도용과 차명 거래로 채무자가 된 노비들│“죽으면 죽었지 영의정의 돈은 안 빌리겠다”│지폐 도입의 목적은 사익과 국익의 합일?│생명의 은인에게 내준 생선 대가리│어느 수전노의 화려한 장례식│탁한 윗물 더 탁한 아랫물<br/><br/>4 인삼 밀수와 패밀리 비즈니스<br/>‘엄친아’ 역관 장현의 탄생│인삼 밀수로 1000억을 버는 법│임금님은 최고의 밀수 파트너?│대박일까 쪽박일까│장희빈, 가업을 이어라!│조선 최고의 커리어 우먼<br/><br/>5 ‘J-인삼’의 시대<br/>중국에서 만난 상투 튼 밀수꾼들│밀수 카르텔의 꼬리 자르기│지하경제 양성화가 낳은 거상 임상옥│정치권력은 바뀌어도 시장권력은 영원하다│신의 한 수가 된 ‘자사주 소각’│부자 되기 다음은 양반 되기<br/><br/>6 13세 소녀 상속인과 악당들<br/>나쁜 놈과 더 나쁜 놈│‘동이’라 쓰고 ‘돈’이라 읽는다│태생 천민, 천생 상인, 평생 부자│“이利만 탐하고 의義는 모르는 신하”<br/><br/>7 유통업체 ‘㈜경강’의 횡포가 선을 넘으니<br/>한양을 들썩인 쌀 실종 사건│한양 사람 20만 명의 목구멍│돈에 눈이 뒤집힌 호송지민│밥의 민족에게 먹는 거로 장난치다│“그 죄는 죽여도 부족합니다”│탐욕스러운 경강상인과 무능한 조정│명탐정 정조와 흐지부지된 정의<br/><br/>8 보에 담긴 피, 땀, 눈물<br/>김매기 지옥에서 벗어나는 법│농민도 사람이다, 고로 욕망한다│탐관오리만 배 불린 보와 모│만석보를 무너뜨린 동학농민운동│한 번 악당은 영원한 악당<br/><br/><B>3장 야수의 시대, 야수의 심장</b><br/><br/>1 조선판 골드러시의 풍경<br/>소금 장수는 왜 징을 두들겼나│호그와트에는 도비가, 성균관에는 반인이│목소리 큰 놈이 임금의 관심을 얻는다│서울대학교 총장이 왜 거기서 나와?│돈이 있는 곳에 다툼이 있다│합정과 서강의 피할 수 없는 한판 대결<br/><br/>2 나라는 망해도 금광은 남는다<br/>바야흐로 황금광 시대│황금귀 최창학의 1000억 신화│인플레이션이 만든 휴지 조각│어느 날 갑자기 황금 거품이 터지다│꽝! 꽝! 다시 한번 꽝!<br/><br/>3 팔도 유일의 여성 광산주<br/>울 수도 웃을 수도 없다│“황금광 시대의 진기한 소송”│금광 재벌가의 검은 그림자│황금광 시대가 저물다│여전히, 계속 가난한 사람들<br/><br/>4 사람을 잡아먹는 미두시장<br/>아비규환이자 귀신 소굴│도박꾼의 놀이터 사기꾼의 천국│미두신 반복창의 처절한 몰락│크게 벌어 더 크게 잃다│100만 원짜리 담배 한 개비│‘따고 배짱’으로 부를 지키다│재테크 100점 자식 농사 0점│모두 함께 가난해지다<br/><br/>5 100년 전 원조 개미들의 주식 잔혹극<br/>나만 못 벌 수는 없으므로│전쟁 만세! 주식 만만세!│망한 주식도 한 번은 튄다│‘멘탈갑’ 조준호의 승승장구│게는 모래성밖에 쌓지 못한다<br/><br/>6 만주 개척이라는 거대한 사기극<br/>100년 전의 외국인 부동산 투기│쌀 플랜테이션이 된 조선의 운명│만주 대박? 만주 탈출!│화약고 만주와 완바오산의 비극<br/><br/>7 나진 대박의 꿈<br/>줘도 안 가질 땅에서 금싸라기 땅으로│폭탄 돌리기의 끝은 개미들의 피눈물│망상 위에 세워진 만주 이주 계획│만주에 던져진 조선 사람들 │가져본 적도 없는 땅을 팔다│쉰 두부와 귤껍질도 감지덕지│고생은 길게 행복은 짧게<br/><br/>참고문헌

코로나 19 팬데믹 이후 늘어난 유동성은 부동산과 주식 가격을 올려놨다. 많은 사람이 경제적 자유, FIRE를 외치며 투자에 투신했다. 세계 증시는 코로나 종식과 함께 안도 랠리를 이어갈 것 같았지만, 현재 자산 시장에는 악재만이 가득하다. 우크라이나 전쟁과 살인적인 물가 상승 및 연준의 금리 인상 등등. 투자자의 환희가 탄식으로 바뀌는 데 긴 시간이 필요하지 않았다. 코스피는 고점 대비 30퍼센트 하락하기까지 1년이면 충분했다. 물론 이 기간에도 돈을 번 사람이 있을 테다. 날린 사람은 더 많을 것이고.

하늘 아래 새로운 게 없다고, 돈을 향한 열정은 전근대에도 비슷했다. 『우리는 투기의 민족입니다』에 수록된 다양한 풍경은 조선에서도 부자 되고 싶은 욕망이 보편적이었다고 증언한다. 조선이란 나라가 어떤 나라인가? 유교적 이상주의로 출발했고, 성리학적 가치를 500년 동안 사회 전반에 심기 위해 애썼던 왕조다. 성리학은 성인이 되는 길을 제시한 학문이다. 부자가 아니라 도덕성과 학문적 성취를 더 중요하게 여긴 세계관이다. 조선 지배층인 양반에게는 성리학적 소양을 얼마나 갖췄느냐가 중요했는데, 특히 과거 시험을 통과하기 위해 공자와 맹자 그리고 주희의 길을 좇아야 했다. 유학의 옛 성인들은 말했다. 부자가 아니라 군자가 되라고.

흥미로운 사실은 군자가 되는 길은 서울로 향했다는 점이다. 서울 부동산 불패 신화는 조선에서 시작한다. 양반이 되기 위해서는 과거 급제라는 자격을 얻어야 한다. 중국 명청의 과거 제도에 비교했을 때 조선 과거의 독특한 점은 정규 시험 외에도 왕족의 경사 등 다양한 이유로 비정기적인 시험이 자주 실시되었다는 사실이다. 누가 유리할까? 이런 소식을 빨리 얻을 수 있고, 시험장으로 바로 달려갈 수 있는 서울 양반이 유리했다. 과거 제도는 표면적으로는 기회 균등과 능력주의를 지향했지만, 사실상 한양 거주 양반의 기득권을 유지하는 시스템으로 기능했다. 조선 시대 한양 인구는 20만 명 정도였고, 지금처럼 수도권 집중이 심하지 않았는데 과거 합격자는 한양 양반이 휩쓸었으니 정약용이 자손들에게 절대 한성으로부터 멀어지지 말라고 당부한 게 이해가 간다.

예나 지금이나 서울에서 살고 싶다고 살 수 있는 건 아니었다. 이 책에서 추정하기로 16세기 한양 기와집 한 채가 지금 시세로 10억 원에 달했다고 한다. 조선 시대에나 대한민국에서나 서울에 집 장만하기란 엄청난 돈이 필요했다. 자가로 살 수 없는 사람은 세 들어 살 수밖에 없었다. 이를 이용하여 임대 소득으로 돈을 번 사람이 윤태연이다. 그는 권력을 이용해 시세보다 싸게 10칸 집을 산 다음, 30칸까지 늘렸다. 세를 놓고 돈을 번 뒤, 집을 되팔면서 임대 소득과 시세 차익을 동시에 누렸다. 전세 사기, 재개발, 부동산 정책의 실패 등 조선의 수도 한양에서 벌어진 일은 오늘날 대한민국의 수도 서울에서 일어나는 풍경과 그리 다르지 않았다.

이렇듯 이한 저자가 이 책에서 주목하는 건 성리학의 나라 조선이 아니라 먹고사니즘과 투자의 나라 조선이다. 그렇다 보니 조선 성리학의 대가 이황을 바라보는 시선도 독특하다. 저자는 "한마디로 성리학을 논하는 이황도, 자산을 잘 굴리는 이황도 동일한 사람이다."(121쪽)라고 말한다. 흔히 양반 하면, 책상머리에서 유교 경전을 공부하는 모습을 떠올리지만 『미야지마 히로시의 양반』(미야지마 히로시, 너머북스)의 내용을 인용해보자.

"지금까지는 양반을 지주라고 이해하는 경우가 일반적이었다. 다시 말하면 양반이란 자기의 소유지를 전호에게 임대해주고 그 지대를 얻었을 뿐 생산 활동에서는 완전히 유리된 기생적 존재였다고 보아왔다. 이러한 양반의 이미지는 훨씬 후대에야 성립되었고, 16세기 단계의 재지양반층은 노비를 이용하여 직영지를 널리 경영하였다. 그리고 그들은 농업 기술의 발전과 농지 개발에도 큰 관심을 두었다."(『미야지마 히로시의 양반』, 미야지마 히로시, 너머북스, 2014, 93쪽)

이황도 마찬가지였다. 이황은 부유한 집안은 아니었지만 목화 농사와 이앙법 등을 이용해 재산을 불리는 데 성공했다. 검소했다. 자산을 불리기 위해서는 소득을 늘리고 지출을 줄이라는 간단한 원리를 이황이 평생 실천했다. 그리하여 모은 이황의 재산은? 이 책이 추정하기로 이황의 수익률은 200퍼센트! 자본주의를 위기로부터 구했으면서, 본인도 주식 투자에 능했던 케인즈. 신화의 시대에서 철학적 사유의 길을 열며, 한편으로는 올리브 착유기를 선점해 막대한 돈을 번 탈레스. 이황도 케인스와 탈레스처럼 진리와 물질적 부를 동시에 성취한 사람이었다.

투자에 실패한 사람도 물론 있다. 많다. 빚 지고 산 한양의 기와집을 1년 만에 헐값에 매도해야 했던 유만주. 벼슬을 잃고 급전이 필요해서 집을 처분할 수밖에 없었다고 한다. 레버리지는 마음을 조급하게 하니, 레버리지를 쓸 때는 신중해야 할지어다. 이앙법으로 유망해진 보 건설에 뛰어들었지만, 잘못된 입지 선정으로 전 재산을 날려야 했던 안명관. 주도 업종이라고 다 오르는 게 아니다. 개별 종목 선정에는 주의에 주의를 기울여도 실패할 수 있다! 재무재표가 좋아 투자했건만, 임직원의 횡령으로 주가가 나락간 종목이 한두개인가.

투기에 관한 역사적 사건으로는 주로 네덜란드의 튤립 광풍이 거론된다. 튤립 한 송이의 가격이 수천 배 오갔던 그 사건. 『우리는 투기의 민족입니다』를 읽으면 조선 시대 역시 금전을 둘러싼 흥미로운 사건이 많았다는 사실을 알 수 있다. 흥미롭게 볼 수 있는 건 어디까지나 투자에 참여하지 않은 3자의 입장이겠고, 당사자라면 하루 하루 천당과 지옥을 오가는 긴장의 연속일 터. 투자 실패로 삶을 비극으로 마감한 인물을 보면 성인군자를 목표로 했던 전근대 사회나, 부자를 목표로 하는 근현대 사회나 돈 벌기란 참 어려운 일이다. 자신의 욕망을 적절히 제어하는 건 더 어려운 일인 듯하고.

대세 하락의 시기, 주식 앱은 잠시 끄고 『우리는 투기의 민족입니다』에서 위안을 찾으면 어떨까. 나만 물린 게 아니었구나, 우리 조상들도 그랬구나... 묘하게 위안이 된다.

<b>경제사책에서는 찾아볼 수 없는<br/>‘원조 개미’들의 진짜 투기 잔혹사</b><br/><br/>수많은 역사책이 조선의 경제가 사농공상의 유교적 질서를 바탕으로 돌아갔다고 설명하지만, 작가는 ‘역사 덕후’의 기질을 발휘해 그 빈틈을 파고든다. 즉 법과 제도, 사상과 질서의 틈바구니에서 당시 사람들이 실제로 어떻게 돈을 벌었는지, 그 온갖 수단과 방법을 복원하는 데 초점을 맞춘다.<br/><br/>실제로 조선 경제의 풍경은 매우 역동적이었다. 가령 조선 중기 이후의 은광 개발과 은화 유통은 ‘임진왜란의 영향’이나 ‘동아시아 은본위제의 성립’만으로 설명될 수 없다. 거기에는 은맥 찾기에 투신한 농민들, 정제 기술을 개발한 장인들, 그 기술을 일본에 판 산업 스파이들, 큰돈을 투자해 은광을 사업화한 양반가의 물주들, 그들의 뒤통수를 노린 무뢰배들, 이들 모두에게 빨대를 꽂은 탐관오리들의 물고 물리는 이야기가 얽히고설켜 있다(204~220쪽).<br/><br/>책은 바로 이러한 이야기들에 초점을 맞춘다. 임금부터 천민까지 수많은 사람이 부동산부터 주식까지 나름의 패를 쥐고 펼친 ‘쩐’의 전쟁이라 하겠다.<br/><br/><b>[한양 집값 앞에 장사 없다]</b><br/><br/>조선의 수도 한양에는 집을 돈벌이 수단으로 삼는 자들이 많았다. 오늘날 우리에게 ‘서울 자가’가 그러하듯, 조선 사람들도 ‘한양 자가’를 꿈꾸었기 때문이다. 애민 정신의 대변자 정약용조차 아들들에게 “한양에서 10리 안에 살게 하겠다”라고 각오를 다졌을 정도다(19~23쪽). 이처럼 행정과 경제, 학문과 문화의 혜택을 누리기 위해 많은 사람이 한양으로 향했고, 그만큼 땅값과 집값이 천정부지로 뛰어올랐다.<br/><br/>이러한 흐름에 올라타 돈을 번 인물로 어영청의 대장 윤태연이 유명했다(28~91쪽). 그는 권력을 이용해 어느 백성의 10칸짜리 집을 싼값에 사들인 다음, 전격적인 리모델링으로 방을 하루 만에 총 30칸까지 (쪼개어) 늘렸다. 그런 다음 이 쪽방들을 세놓아 월세를 받다가, 비싼 값에 집을 되파는 데 성공했다. 지금처럼 세련된 ‘집테크’는 아니었지만, 집의 가치를 올리는 방법만큼은 확실히 알았던 셈이다.<br/><br/>이 외에도 책은 다중 계약으로 보증금을 슬쩍한 전세 사기(51~53쪽), 도시 정비나 유력자들의 대저택 건설로 발생한 재개발 난민(33~34쪽, 59쪽, 73~76쪽), 실수요자들의 피해를 초래한 조정의 부동산 정책(36~38쪽) 등을 소개한다. 이로써 바로 어제 일이라 해도 믿을 만한 500년 전 부동산 희비극이 펼쳐진다.<br/><br/><b>[돈 앞에 양반, 상놈이 따로 없다]</b><br/><br/>조선 사람들은 돈을 벌 때만큼은 자기 신분을 그리 신경 쓰지 않았다. 왕족이라도 돈이 없으면 숨죽여 살았고, 천민이라도 돈이 많으면 양반 부럽지 않게 살았기 때문이다. 심지어 조선 후기가 되면 돈으로 신분까지 사니, “돈만 있으면 개도 멍첨지라”라는 속담이 괜히 생겨난 것이 아니다.<br/><br/>세종 때 영의정을 지낸 유정현은 이러한 시대정신을 몸소 보여준 인물이다(124~140쪽). 그는 조선 초 나라 살림을 책임진 관리로, 그 능력이 굉장히 탁월했다. 특히 화폐 발행과 정착을 진두지휘하며 시장경제 활성화를 위해 부단히 노력했다. 여기까지만 들으면 부국에 이바지한 명재상처럼 보이지만, 사실 그는 유명한 대부업자이기도 했다. 그것도 아주 악독해 고리로 번 돈만 오늘날 시세로 2000억 원에 달했다. 영의정이나 되어서 이런 일을 벌이다니, 어찌 보면 돈 버는 데 물불 가리지 않은, 가장 조선 사람다운 태도였다. 그렇다면 화폐 도입을 위해 애쓴 것도, 돈 빌리려는 사람을 늘리려는 수작 아니었을까.<br/><br/>이 외에도 책은 성실한 재테크로 오늘날 용산공원 규모(약 100만 평)의 농장을 소유하게 된 이황(114~118쪽), 인삼 밀수에 임금까지 끌어들인 역관 장현(144~148쪽), 고위 관리를 사위로 맞아 신분을 높이려 한 천민 부자 김내은달(173~175쪽), 유통 공룡이 되어 매점매석으로 폭리를 취한 경강상인(184~186쪽) 등을 소개한다. 이처럼 조선은 임금부터 천민까지 모두가 애써 부자 되려 한 나라였다.<br/><br/><B>[야수의 시대, 야수의 심장]</b><br/><br/>20세기에 들면 새로운 돈벌이 방법들이 조선에 상륙한다. 그중 가장 대표적인 것이 주식과 선물이었으니, 수많은 조선 사람이 생전 처음 보는 시장에 열광했다. ‘기업공개’나 ‘서킷브레이커’ 같은, 지금은 상식이 된 안전장치들이 당시에는 존재하지 않아 한순간에 큰돈을 벌고, 또 잃을 수 있었기 때문이다. 실제로 당시 신문들은 벼락부자가 된 사람들과 “실성해 자살”한 사람들의 이야기로 가득했다(253~255쪽).<br/><br/>이 와중에 거의 유일하게 큰돈을 벌고, 또 지켜낸 사람이 바로 조준호다(270~273쪽). 그는 일본과 영국에서 유학한 엘리트였는데, 단순히 머리가 비상한 차원을 넘어 ‘멘탈’이 대단했다. 1936년 일본에서 일어난 쿠데타로 ‘나라’의 존망을 걱정한 식민지 조선의 개미들이 ‘패닉 셀링’을 이어갈 때, 홀로 초연히 ‘줍줍’에 나서 오늘날 시세로 200억 원 이상의 수익을 실현했을 정도다. 또한 조준호는 시대의 흐름에 맞춰 투자처를 다양화했는데, 한국전쟁 후 곧바로 벽돌공장을 지어 큰돈을 벌기도 했다. 이에 ‘투자의 신’으로 불렸으니, ‘투기의 민족’이 낳은 ‘끝판왕’이라 할 만하다.<br/><br/>이 외에도 책은 나라 팔아먹은 돈을 선물로 튕긴 매국노 윤택영(254~255쪽), 기생을 사 첩으로 삼기 위해 선물에 뛰어들어 오늘날 시세로 400억 원 가까이 번 유영섭(256~259쪽) 등을 소개한다. 낯설지 않은 이 이야기들은 100여 년 뒤에 벌어질 아수라장의 ‘프리퀄’ 아니었을까.<br/><br/><b>“그때 살걸!” “그때 팔걸!”<br/>‘그때’로 돌아간다면 ‘떼돈’을 벌 수 있을까</b><br/><br/>이처럼 500여 년의 조선 역사에도 투자와 투기의 경계에서 웃고 울기를 반복한 수많은 사람이 존재했다. 이들의 이야기를 살펴본 후 내린 저자의 결론은 그리 밝지 않다. 역사에 아무리 빠삭한들, 설사 과거로 돌아간다고 해도 부자 되기는 어렵다는 것! 왜냐? 인간은 욕심에서 자유롭지 못하기 때문이다. 실제로 책이 소개하는 돈벌이 방법은 여러 가지이지만, 실패의 공식은 단 하나다. 조금만 더 벌려다가 몽땅 잃는다는 것이다. 가령 1900년대 활동한 반복창은 쌀 선물시장에서 오늘날 시세로 수백만 원의 돈을 300억 원 가까이 불리는 데 채 2년도 걸리지 않았다. 그러나 무리한 투자 끝에 그 큰돈을 몽땅 잃고는 선물거래소 근처를 전전하다가 객사했다. 그의 유언은 “쌀값이 오른다! 떨어진다!”였다고 한다(248~253쪽).<br/><br/>이와 비슷한 경우가 조선 역사 내내 반복되었다. 고리대까지 동원해 산 한양의 100칸짜리 기와집이 1년 만에 ‘깡통’이 되어 정말 깡통 찬 유만주(68~71쪽), 은광과 보가 돈이 된다는 소문에 앞뒤 따지지 않고 가산을 모두 처분해 뛰어들었다가 쫄딱 망한 안명관(199~200쪽, 209~211쪽), 제국주의의 피해자인데도 제국들이 계속해서 날뛰길 바라며 전쟁 관련 주식을 쓸어 담은 결과 평생 ‘존버’하게 된 식민지 조선의 개미들(266~267쪽)까지 그 예는 정말 무수하다.<br/><br/>하지만 이 욕심 많은 사람들을 손가락질하고 싶지 않은 건 왜일까. 오늘도 오르는 부동산 대출 금리에, 물도 못 탈 정도로 낮아지는 주가에 과거의 선택을 후회하는 사람이라면 ‘원조 개미’들의 이야기에 빠져보자. 묘한 동질감과 카타르시스에 위로받을지 모른다.