Name: 아파트 언제 어디를 살까요
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아파트 언제 어디를 살까요

3년 만에 시세 차익 24억 벌어들인 외벌이 직장인의 정말 쉬운 아파트 투자 이야기

신준섭(사월) 저 | 아라크네 | 2018년 09월 01일

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발행일	2018년 09월 01일
쪽수, 무게, 크기	287쪽 \| 539g \| 15222518mm

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판매자 : 민호윤호아빠 4점 (120명 평가)

책소개

저자 소개 (1명)

저 : 신준섭(사월)

작가 파일

11년간 국내 1위 금융그룹인 미래에셋에서 일했다. 직장 생활을 하면서 아파트 투자를 시작해 불과 3년 만에 시세 차익 24억을 벌어들였다. 다니던 회사를 그만둔 지금은 투자와 자기경영을 가르치는 어른들의 학교 ‘다꿈스쿨’에서 청울림과 함께 많은 사람들이 경제적 자유를 이룰 수 있도록 안내하고 있다. 또한 유튜브 ‘부동산특공대 쏘울빛(www.youtube.com)’과 블로그 ‘현명한 투자자의 길(blog.nave... 11년간 국내 1위 금융그룹인 미래에셋에서 일했다. 직장 생활을 하면서 아파트 투자를 시작해 불과 3년 만에 시세 차익 24억을 벌어들였다. 다니던 회사를 그만둔 지금은 투자와 자기경영을 가르치는 어른들의 학교 ‘다꿈스쿨’에서 청울림과 함께 많은 사람들이 경제적 자유를 이룰 수 있도록 안내하고 있다. 또한 유튜브 ‘부동산특공대 쏘울빛(www.youtube.com)’과 블로그 ‘현명한 투자자의 길(blog.naver.com/justfre)’을 통해 직장생활을 하며 부동산 투자를 꿈꾸는 이들에게 도움을 주고 있다

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책 속으로

우리가 투자하는 이유는 단순하다. 빨리 부자가 되고 싶기 때문일 것이다. 월급은 늘 부족하고 돈에 대한 사람들의 욕망은 크다. 이것이 사람들이 월급 이외의 수입을 꿈꾸는 이유이고, 나 역시 이러한 이유로 투자에 관심을 갖게 되었다. 그리고 가급적 빠른 시간에 큰돈을 벌고 싶었다. 내가 가진 돈이 부족했기에 그런 열망은 더욱 컸다. 그리고 부동산 투자는 이런 나의 욕망을 채워 줄 더없이 좋은 수단이었다. 내 돈이 적더라도 남의 돈을 크게 이용해서 투자할 수 있기 때문이다. - ‘돈이 돈을 버는 시대’ 중에서 이런저런 고민이 많았다. 동향 물건은 남향보다 1,000만 원 이상 가격이 저렴했고, 부동산 중개업소에서도 동향 역시 전세나 월세 모두 잘 나간다고 적극 매수를 권하였기에 마음이 많이 흔들렸다. 나름 거래를 잘 성사시켜 보겠다고, 초보인 주제에 부동산 중개료를 더 드리겠노라 말했다. 내가 며칠간 고민하며 주저주저하자, 한 부동산 실장은 복비 더 주겠단 약속은 아예 신경 쓰지 말라며 매수를 강력하게 권했다. 하지만 조심스러운 첫 투자이다 보니 그래도 좋은 물건을 사는 것이 나중에 부동산 하락기가 와도 버틸 수 있겠다는 생각이 들어 안정적으로 남향 물건에 투자하기로 마음을 굳혔다. - ‘본격적인 투자의 세계로’ 중에서 내가 잘 아는 지역인 중동에 마침 소액 투자의 흐름이 왔다고 판단했다. 이때 망설이지 않고 투자를 했다는 것이 가장 중요하다. 어물어물 눈치를 보고 고민만 했다면 아무것도 못하고 그 좋은 흐름을 놓쳤을 것이다. 대신, 나만의 투자 기준인 역세권과 24평 아파트, 초등학교 인접이라는 3종 세트에 적합한지 기본적으로 확인하고 물건 검색을 했다. 그렇게 하다 보니 내 맘에 드는 단지를 하나 발견할 수 있었다. 투자 금액 자체도 1,000만 원이면 충분한 단지였으니 1억 4채가 아니라 10채도 가능했을 것이다. 물론 현실적으로 그렇게 하기는 매우 어렵다. 왜 그런가 하니, 만약 3억짜리 집이라면 계약금 10%를 내야 하므로 초기 비용이 3,000만 원은 든다. 그럼 1억 가지고는 동시에 3채 진행이 최대이다. - ‘1억 4채 프로젝트’ 중에서 현재 어떤 지역의 부동산 분위기를 가장 잘 설명해 주는 데이터가 바로 미분양 데이터이다. 공급이 많음에도 미분양이 거의 없다면 집이 부족하여서 집을 구하려는 수요가 공급을 이기는 지역이라고 생각하면 된다. 얼마나 쉽고 명확한가? 미분양 데이터는 실제로 부동산 투자에 많은 힌트를 주기도 한다. 내가 관심 있는 지역의 미분양 수치가 높다면 아직은 조금 더 기다리는 편이 좋다. 반대로, 미분양 수치가 낮다면 적극적인 투자를 진행해도 된다는 의미이다. - ‘첫 번째, 수요가 높은 지역을 찾아라’ 중에서 그렇다면 지방의 경우는 어떨까? 우선 부동산 투자를 처음 하는 사람의 경우 인구가 어느 정도 많은 광역시에 관심을 가졌으면 한다. 시간이 지날수록 도시 역시 양극화가 뚜렷해질 가능성이 높다. 그렇기에 대도심으로 점점 더 인구가 몰리는 현상이 발생할 수 있고, 그런 의미에서 지방 역시 대도시 위주의 투자가 현명한 접근법이다. 많은 사람들이 수도권에 관심을 갖는 이유 역시 계속해서 사람들이 수도권으로 몰리기 때문이다. 그런 의미에서 이제 막 부동산에 관심을 갖기 시작한 사람이라면 2018년 이후 주택 공급이 부족한 광주광역시, 대전광역시, 대구광역시에 먼저 관심을 갖자. 지방광역시의 입주 물량 데이터를 자세히 살펴보면 각각의 지역구별로 공급이 특히 더 부족한 지역을 파악할 수 있다. 이런 지역들을 우선으로 관심을 두면 괜찮을 것이다. - ‘누구나 오르는 지역을 찾을 수 있다’ 중에서

--- 본문 중에서

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출판사 리뷰

“딱 3년이면 충분했다” 그는 어떻게 시세 차익 24억을 벌어들일 수 있었을까? 그 출발은 ‘부동산 경매’ 책이었다. 집에 TV가 없었던 그는 도서관에서 책을 자주 빌려 읽곤 했는데, 우연히 집어 든 책이 바로 부동산 경매 책이었던 것이다. 그전까지 부동산 투자라고는 신혼집 계약이 전부였던 그에게 경매 책 저자가 들려주는 성공담은 마치 자신도 할 수 있을 것 같은 기분이 들게 했다. 부동산 투자라고 하면 돈 많은 사람의 전유물이라고만 생각했는데, 적은 돈으로도 투자할 수 있다는 사실 또한 처음 알았다. 그러다가 우연히 그 경매 책의 저자가 부동산 커뮤니티에서 정규 강의를 한다는 것을 알게 되었고, 정말 운 좋게도 그 강의를 신청해 들을 수 있었다. 그리고 그 강의를 들으면서 다양한 재야의 고수들을 만나게 되는데, 특히 뒤풀이 때 자리를 함께한 젊은 전국구 투자자와의 만남이 결정적이었다. 그 고수는 전반적인 부동산 흐름을 이야기하면서 당시 수도권 부동산 시장이 얼마나 저평가되었는지를 여러 차례 강조했다. 그는 이 말을 허투루 흘려듣지 않았다. 마음속에 투자에 대한 확신이 생겼다. 그러고는 그날 만남 이후 그는 보름도 되지 않아 일산 지역에서 두 건의 부동산 계약을 체결했다. 2014년 늦가을 수도권은 조금 과장해서 그냥 아무 물건이나 막 사도 오르는 시기였다 해도 첫 투자를 과감하게 할 수 있었던 건 그의 실행력 덕분이었다. 두 건의 계약 체결로 그는 2년 만에 4,200만 원의 시세 차익을 얻을 수 있었다. 이어 그는 두 번째 투자처를 찾았다. 이번에는 그저 출퇴근이 편한 지역이 투자 매력이 높겠다는 단순한 생각으로 지역을 선정했다. 그곳은 여의도와 강남을 지나는 황금 노선인 9호선 라인이었고, 그중에서도 택지지구인 가양역 남쪽에 있는 등촌동 아파트들을 선택하게 되었다. 때론 단순함이 최고의 무기이다. 많이 안다고 꼭 투자를 잘하는 것도 아니다. 오히려 본인의 감이나 느낌에 충실할 때 투자에 더 도움이 될 때가 많다. 2억 8,800만 원에 매입한 아파트는 현재 5억 원 이상의 호가를 형성하고 있다. 또한 그는 실거주하는 집도 부동산 투자에 이용하였다. ‘이왕이면 서울에서 내 집 마련’이란 목표를 세우고, 어디를 가족들의 터전으로 정해야 할지 고민하였다. 그리고 이때 이후 자신의 투자 기준을 세우게 되는데, 역세권에 초등학교나 중학교가 근처에 있고 전용 면적 59㎡(24평)가 바로 그것이었다. 그가 4억 6,500만 원에 매수한 마포구의 아파트는 현재 7억 원 이상의 호가를 형성하고 있다. 그는 부동산 투자에 관심을 둔 이래 3개월도 안 되어서 3건의 투자 물건을 매수했고, 실거주 집까지 총 4건의 아파트 매수 계약을 진행하였다. 그는 이런 식으로 계속해서 아파트 개수를 늘려나갔고, 불과 3년 만에 시세 차익 24억 원을 벌어들일 수 있게 되었다. 이 사연의 주인공은 바로 ‘사월’이라는 필명으로 활동 중인 부동산 투자자이자 『아파트 언제 어디를 살까요』의 저자 신준섭 씨다. 신 씨는 현재 월급 이외에 부동산을 통한 수입으로, 노후 걱정 없는 즐거운 삶을 살고 있다. 돈이 돈을 버는 시스템을 갖추어 놓았기 때문이다. 그는 “이러한 시스템이 갖추어진다면 당신 역시 점점 더 부자가 될 것”이라고 자신 있게 말한다. “2,000만 원 투자로 2억 원 넘게 벌다” 전세 투자만큼 쉬운 투자 방법은 없다 돈이 돈을 버는 시스템을 완성하라! 그런데 신 씨가 말한 돈이 돈을 버는 시스템이란 무엇을 말하는 걸까? 또한 시세 차익 24억을 벌어들이려면 그동안 들인 투자금 또한 만만치 않았을 거란 생각이 든다. 그가 선택한 방법은 구축 아파트 전세 투자였다. 그는 부동산 투자에서 이 방법만큼 쉬운 투자는 없다고 단언한다. 그가 말하는 전세 투자의 원리에 대해 간단히 설명하면, 매매가 3억, 전세 가격 2억 5,000만 원인 아파트가 있다고 하면 실제로 해당 아파트를 매수하는 데 필요한 돈은 5,000만 원이면 된다(취득세 및 기타 부대비용은 쉬운 이해를 위해 생략). 계약할 때 드는 전체 매매 금액의 10%인 3,000만 원과 나머지 2억 7,000만 원에서 전세금 2억 5,000만 원을 제외한 2,000만 원이 그 돈이다. 그는 이런 식으로 ‘1억 4채 프로젝트’를 성공하기도 하였다. 결국 그가 말하는 돈이 돈을 버는 시스템은 전세 투자를 통한 아파트 개수 늘리기이다. 만약 20채의 아파트를 가지고 있다고 하면, 부동산에서 현금 흐름이 꾸준히 나오고, 앞으로 올 상승장에서 한 채당 5,000만 원씩만 오르면 그에게는 10억 원이라는 돈이 생긴다. 그런데 만약 5채의 아파트를 가지고 있다면, 상승장이 와서 5,000만 원씩 오른다 하더라도 수익은 2억 5,000만 원으로 떨어진다. 이런 의미에서 일정 규모 이상의 아파트를 보유한다는 것은 매우 중요하다. 그래서 신 씨는 서울 10채, 1기 신도시 10채. 그리고 지방 10채를 추가하여 총 30채 정도의 규모가 적당할 것이라고 생각한다. 그리고 전세금 상승에 따른 투자금 회수가 바로 현금 흐름이 된다. 즉 20채 모두 전세로 세팅되어 있다면, 적어도 1년에 10채의 전세 만기가 돌아온다. 이때 전세금이 오르지 않거나 1,000만 원 정도만 오를 수도 있다. 그럼 보수적으로 잡아도 1년에 5,000만 원 정도는 투자금이 회수될 것이다. 그 돈으로 계속해서 별도의 투자금 없이 아파트 개수를 늘려나가는 것이다. 물론 이 시스템이 약점이 없는 것은 아니다. 바로 전세금의 하락인 ‘역전세’다. 그렇기에 전세입자가 만기가 되어 나가고, 새로운 세입자를 구하지 못해서 공실이 나는 시기엔 잔금을 치를 수 있어야 한다. 그래서 신 씨는 충분히 현금을 보유한 상태로 가야 한다고 말한다. “중요한 건 종잣돈 아닌 실행력” 자기계발서의 성격을 띤 직장인을 위한 부동산 투자 지침서 신 씨는 부동산 투자에서 중요한 건 타이밍이라고 한다. 그러나 더욱 중요한 건 ‘실행력’이라고 말한다. 그가 3년 만에 시세 차익 24억을 벌어들일 수 있었던 건 “좋은 흐름에 대한 자신만의 확신을 갖고, 과감하게 투자를 실행할 수 있는 용기를 냈기 때문”이라고 말하는 것도 이와 무관치 않다. 신 씨가 부동산 투자에 있어 가장 강조하는 것은 종잣돈이 아니다. 이런 돈보다는 오히려 ‘절실함’과 ‘꾸준함’을 중요하게 생각한다. 그 역시 결혼을 하고, 아기가 태어나는 단계를 거치며 돈에 대한 절실함이 더욱 커졌다. 가족의 안정적인 경제적 생활을 위해 ‘투자’라는 것을 절실하게 생각하게 된 것이다. 그리고 부동산 흐름을 정확히 읽기 위해 2년여 동안 한 주도 빠짐없이 자신의 블로그(https://blog.naver.com/justfre)를 통해 ‘주간동향’과 ‘입주물량’ 데이터를 올리고 있다. 심지어 여름휴가를 갔을 때도 블로그 포스팅을 위해 새벽에 홀로 리조트 로비에 있는 책상에 앉아서 글을 썼다고 한다. 이것만 실천한다면, 당신 또한 돈이 돈을 버는 시스템을 완성할 수 있고, 10년 후에는 더 큰 부자가 될 것이라고 신 씨는 말한다. 그리고 20년 후에는 더욱더 큰 부자가 될 것이다.

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