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하버드 박사 김경민 교수의 부동산 투자 리포트

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소개

프롤로그_2025년 부동산 시장이 특별한 이유 Part 1. 2024년 부동산 시장 다시 보기 1) 2024년 부동산 시장에는 어떤 일이 벌어진 걸까? N자로 반등한 서울 부동산 시장 2) 부동산 트렌드 2025 미리 보기 서울 아파트 골든크로스가 발생하다 *information_공공 택지 기반 민간 아파트 개발안 Part 2. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트 1) ‘전국’ 아파트 매매 시장 동향 서울 아파트 시장, N파고의 등장과 슈퍼사이클 돌입｜전국 광역시 부동산은 어떻게 될까? 2) ‘신도시’ 아파트 매매 시장 동향 상승세가 퍼지는 지역은 따로 있다｜①수도권 동남부_강남, 분당, 수지｜②수도권 서북부_마포, 일산, 파주 ③수도권 서남부_양천, 안양, 김포 *information_서울과 맞닿은 곳에 대입 농어촌 특별전형 대상 지역이 있다? ④수도권 동북부_노원, 남양주, 의정부 3) ‘서울시 구별’ 아파트 매매 시장 동향 서울시 구별 아파트 세대수, 평당가 순위｜강남구, 서초구_고가 아파트 시장｜노도성(노원구, 도봉구, 성북구)_중저가 아파트 시장｜고가 VS 중저가 시장 비교로 보는 시사점 4) 서울시 아파트 공급 부족 사태 빨간 등이 켜진 서울시 입주 물량｜서울시 공급 절벽의 3가지 파급효과 Part 3. 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP 6 이슈1) 슈퍼사이클_서울 아파트 대세상승의 신호탄 부동산 이동평균선의 골든크로스｜서울 아파트 시장의 슈퍼사이클이 시작되다｜강남구 아파트는 이미 출발했다｜노원구 아파트는 어디로 향할까?｜상승과 하락의 슈퍼사이클이 주는 인사이트 이슈2) 인플레이션_부동산 상승의 기폭제 전 세계에서 월세 폭등이 일어나다｜임대료 상승이 집값을 끌어올리는 이유｜시공비는 내려간 적이 없다｜글로벌 주택 시장은 상승 흐름을 타고 있다 *information_미국 부동산으로 보는 인플레이션 헷지 이슈3) 전세가격 폭등_매매로의 전환을 이끌다 서울시 전세가격은 언제나 우상향했다｜대형 단지로 살펴본 전세가격 흐름｜전세가격 상승의 3가지 원인｜매매로의 전환은 시작되었나? *information_2024년 현재, 임대차 2법은 무죄다 이슈4) PF 사태_정책 실패와 최악의 공급 부족 PF 대출 연장이 개발을 가로막는 이유｜과거 PF 사태에서 우리가 배운 것｜사업성 있는 PF가 사라졌다｜PF 대출 연장이 불러온 공급 절멸 *information_창조적 파괴 속에 성장한 대한민국 부동산업 이슈5) 공급 절벽_정확히 얼마나 심각한가 빌라와 아파트 모두 급감한 착공 물량｜공급 물량의 79%가 특정 지역에 몰려 있다 이슈6) 퍼펙트 스톰_공급 부족과 금리 인하의 협공 부동산 수요: 소득수준과 주택 양극화｜부동산 공간: 여전한 고물가 속 공급 절벽｜금융 시장: 시점이 문제일 뿐, 금리는 인하된다｜모든 지표가 ‘상승’을 가리킨다 Part 4. 12개 대장 단지 상세 리포트 1) 아파트 단지별 슈퍼사이클 확인 대장 단지의 흐름이 바뀌었다｜서울시 아파트는 역대 최고가를 경신할 것인가 2) 서울 대장 단지 가격 분석 ①종로구 경희궁자이｜②강동구 ‘고덕그라테온’｜③송파구 헬리오시티｜④강서구 마곡엠밸리｜⑤송파구 ‘엘리트’｜⑥성동구 왕십리뉴타운｜⑦중구 남산타운｜⑧마포구 마포래미안푸르지오｜⑨서대문구 DMC파크뷰자이｜⑩관악구 관악드림타운｜⑪서초구 반포자이｜⑫강남구 도곡렉슬｜대장 단지 분석으로 보는 서울 부동산 6가지 인사이트 Part 5. 2025년 부동산 가격 大예측 1) 서울시 집값 시나리오 서울시 부동산 가격 예측 모델｜2025년 서울시 아파트 가격 시나리오 *information_임대차 2법 폐지 후 매매가격 상승 시나리오 강남·서초구 아파트 가격 예측｜노도성 아파트 가격 예측｜정부의 부동산 시장 개입 가능성 2) 대한민국 부동산 시장이 가야 할 방향 중산층과 서민을 위한 ‘NEW리츠’ 정책｜알래스카보다 낮은 서울 아파트 재산세 Part 6. 주목해야 할 ‘핫 플레이스’ 1) 요즘 상권의 새로운 소비문화 더욱 짧아지는 상업공간의 생애주기｜소비행동이 만들어가는 새로운 공간｜상권을 뒤흔드는 대기행렬 ‘오픈런’｜일시적 매장의 무한한 가능성 ‘팝업 스토어’｜브랜드의 얼굴 ‘플래그십 스토어’｜도시를 점령한 팝업&플래그십 스토어 2)서브컬처가 살아있는 4세대 홍대 홍대는 어떻게 덕후의 성지가 되었나｜동네카페의 깜짝 변신 ‘생일카페’｜젊은 고객을 사로잡은 취향 가득 문구점｜4세대 홍대의 경쟁력 특별부록_전세사기는 사회적 재난이다 참고문헌

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저자 소개 (6명)

저 : 김경민

관심작가 알림신청 작가 파일

서울대학교 지리학 학사, UC 버클리 정보시스템 석사를 거쳐 하버드대학교에서 도시계획·부동산 연구로 박사 학위를 받았다. 현재 서울대학교 환경대학원 도시계획 전공 교수로 재직 중이다. 보스턴 소재의 상업용 부동산 리서치회사 PPR에서 오피스 가격 예측 모형을 구축하고 글로벌 부동산을 연구했다. 주요 연구 분야는 빅데이터 기반 부동산 시장 분석, 글로벌 오피스 비교, 공공민간협동개발 등이다. 지은 책으로는 빅... 서울대학교 지리학 학사, UC 버클리 정보시스템 석사를 거쳐 하버드대학교에서 도시계획·부동산 연구로 박사 학위를 받았다. 현재 서울대학교 환경대학원 도시계획 전공 교수로 재직 중이다. 보스턴 소재의 상업용 부동산 리서치회사 PPR에서 오피스 가격 예측 모형을 구축하고 글로벌 부동산을 연구했다. 주요 연구 분야는 빅데이터 기반 부동산 시장 분석, 글로벌 오피스 비교, 공공민간협동개발 등이다.

지은 책으로는 빅데이터로 부동산 시장을 분석한 『부동산 트렌드』 시리즈와 『부동산 메가트렌드 2020』, 도시개발의 방향성을 제시한 『도시개발, 길을 잃다』, 익선동의 가치를 재조명한 『리씽킹 서울』, 북촌을 개발한 기농 정세권 선생을 다룬 『건축왕, 경성을 만들다』 등이 있다.

〈조선일보〉에 월 1회 ‘김경민의 부트캠프’를 연재하고 있으며, SBS 〈교양이를 부탁해〉, MBC 〈손에 잡히는 경제 플러스〉, KBS 〈머니올라〉 등 다양한 미디어에 컨트리뷰터로서 정기적으로 출연 중이다. ‘김경민의 노트’라는 유튜브 채널에서 부동산 트렌드에 관한 정보를 공유한다.

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저 : 김규석

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한국항공대학교와 아주대학교에서 정보통신공학 학사 · 석사 과정을 밟은 뒤 서울대학교에서 도시계획학 박사를 수료했다. 2011년부터 2020년까지 LG전자와 LG유플러스 연구소에서 근거리 무선 통신 및 홈 미디어 서비스 R&D 분야에서 근무했다. 2020년부터는 한국폴리텍대학 AI금융소프트웨어과 조교수로 재직하면서 제자들을 개발자의 길로 인도하고 있다. 저서로는 『부동산 트렌드 2025(와이즈맵)』, 『나, 개발자... 한국항공대학교와 아주대학교에서 정보통신공학 학사 · 석사 과정을 밟은 뒤 서울대학교에서 도시계획학 박사를 수료했다. 2011년부터 2020년까지 LG전자와 LG유플러스 연구소에서 근거리 무선 통신 및 홈 미디어 서비스 R&D 분야에서 근무했다. 2020년부터는 한국폴리텍대학 AI금융소프트웨어과 조교수로 재직하면서 제자들을 개발자의 길로 인도하고 있다. 저서로는 『부동산 트렌드 2025(와이즈맵)』, 『나, 개발자로 100명 취업시켰다.(이지스퍼블리싱)』, 『난생처음 데이터 분석 with 파이썬(한빛아카데미)』, 『나도 하는 파이썬 데이터 분석(한빛미디어)』 등이 있다. 현재는 사랑하는 아내, 딸과 함께 살아갈 도시, 환경 등의 사회과학 분야 빅데이터를 실증 분석하고 인공지능을 통해 예측하는 논문, 특허, 과제 등의 연구와 강의를 진행하고 있다.

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저 : 이소영

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한국예술종합학교 건축 전공, 서울대학교에서 도시계획 석·박사 과정 수료. 건축설계회사와 시행사에서 주택 공급과 리테일 컨설팅을 담당했다. 주 연구 분야는 빅데이터와 머신러닝을 활용한 리테일 시장 분석 및 지표 개발이다. 한국예술종합학교 건축 전공, 서울대학교에서 도시계획 석·박사 과정 수료. 건축설계회사와 시행사에서 주택 공급과 리테일 컨설팅을 담당했다. 주 연구 분야는 빅데이터와 머신러닝을 활용한 리테일 시장 분석 및 지표 개발이다.

저 : 이보람

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미국 코넬대학교 도시계획학 전공, 서울대학교에서 도시계획 석·박사 과정 수료. 서울시, 행정안전부 등 공공기관 및 LG전자 등 민간기업의 다양한 학술 연구용역을 수행했다. 시행사에서 임대주택 개발 업무를 경험했으며 관심 연구 분야는 빅데이터 분석을 활용한 상업용 부동산과 부동산 금융이다. 미국 코넬대학교 도시계획학 전공, 서울대학교에서 도시계획 석·박사 과정 수료. 서울시, 행정안전부 등 공공기관 및 LG전자 등 민간기업의 다양한 학술 연구용역을 수행했다. 시행사에서 임대주택 개발 업무를 경험했으며 관심 연구 분야는 빅데이터 분석을 활용한 상업용 부동산과 부동산 금융이다.

저 : 이영민

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서울대학교 건설환경공학부 학사, 도시계획학 박사. 서울주택도시공사 SH도시연구원에서 부장으로 재직 중 이다. 공공개발, 부동산 분야를 주로 연구한다. 노후공공청사 복합개발, 노후임대주택 재건축, 지분적립형 분양주택 등 국가 정책을 기획했다. KB국민은행과 임차형 공공주택 플랫폼 출시를 주도했다. 서울대학교 건설환경공학부 학사, 도시계획학 박사. 서울주택도시공사 SH도시연구원에서 부장으로 재직 중 이다. 공공개발, 부동산 분야를 주로 연구한다. 노후공공청사 복합개발, 노후임대주택 재건축, 지분적립형 분양주택 등 국가 정책을 기획했다. KB국민은행과 임차형 공공주택 플랫폼 출시를 주도했다.

저 : 정재훈

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서울대학교 건축학 학사, 동대학원에서 도시계획학, 석사, 박사 학위를 받았다. KB국민은행 부동산사업부에서 수석차장으로 재직 중이다. 서울주택도시공사에서 도시정비 연구를 했으며 KB오피스텔, 오피스투자지수 등 상업용 부동산 지수를 구축·운영했다. 명지대학교 일반대학원 겸임교수로 활동하며, ‘KB부동산TV’ 유튜브 채널을 운영 중이다. 서울대학교 건축학 학사, 동대학원에서 도시계획학, 석사, 박사 학위를 받았다. KB국민은행 부동산사업부에서 수석차장으로 재직 중이다. 서울주택도시공사에서 도시정비 연구를 했으며 KB오피스텔, 오피스투자지수 등 상업용 부동산 지수를 구축·운영했다. 명지대학교 일반대학원 겸임교수로 활동하며, ‘KB부동산TV’ 유튜브 채널을 운영 중이다.

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출판사 리뷰

3년 연속 완벽 적중한 김경민 교수의 ‘집값 시나리오’ 김경민 교수는 지난 저서들을 통해 서울시 집값의 변곡점과 변동 폭까지 적중시켜 모두를 놀라게 했었다. 심지어 서울 주요 아파트 단지의 구체적인 가격까지 정확히 들어맞았다. 언제나 저자의 시나리오에 반대 의견을 내는 이가 있었지만 결국 시간이 증명했다. 그의 예측치가 이토록 정확할 수 있었던 비결은 철저한 ‘빅데이터’ 분석에 있다. 10년 이상 쌓아온 데이터에 인공지능을 활용한 지표, 국내외 시장을 읽는 안목까지 더해 거듭 확인한 결과이기 때문이다. 그런 데이터가 가장 먼저 잡아낸 신호가 서울 부동산 ‘공급 부족’이다. 인플레이션과 PF 대출 연장이라는 정책 실패의 결과 착공 물량이 폭감했다. 2025~2028년 공급 위기는 이미 ‘정해진 미래’다. 발 빠른 시장 참여자들은 벌써 이 사실을 눈치채고 매매 시장으로 돌아섰다. 다시 돌아온 기회를 잡기 위해서는 기민하게 움직여야 할 때다. 주택부터 상권, 트렌드까지 한 권으로 읽는 부동산 시장 ≪부동산 트렌드 2025≫는 부동산 시장을 종합적으로 이해할 수 있는 6개의 장으로 구성되어 있다. Part1은 전년 부동산 시장을 리뷰하며 시장 예측치와 실제 결과를 비교해 살펴본다. Part2에서는 전국구의 넓은 범위부터 서울 구 단위까지 좁혀가며 아파트 가격 흐름의 변화를 추적한다. Part3는 2025년 부동산 투자자들이 반드시 알아야 할 6개의 이슈를 알아본다. 공급 부족, 전세가격 폭등, 인플레이션, PF 사태 등 ‘슈퍼사이클’의 근거가 되는 현안들을 담아냈다. Part4는 서울시 12개 대장 단지의 가격 트렌드를 상세히 설명한다. 2023년의 직전 가격 고점과 2021~2022년의 역대 최고점을 돌파할 가능성이 있는지 평형별로 분석했다. Part5에서는 2025년 서울시 집값 전망을 명쾌히 제시하고 대한민국 부동산 정책에 대한 진단을 내린다. Part6는 근래의 상권 트렌드와 소비문화를 짚어보며 강력히 떠오를 것으로 예상되는 핫 플레이스를 소개한다. 또한 심각한 사회문제로 대두된 전세사기의 해결방안을 다루기 위해 본서 말미에 특별부록을 수록했다. ≪부동산 트렌드 2025≫는 한 권의 책으로 주택과 상권, 트렌드까지 부동산 시장을 종합적으로 파악할 수 있는 길잡이다. 이 책의 정보를 통해 혼란스러운 시장에서 객관적 사실을 파악하고 현명한 결정을 내릴 수 있도록 하자.

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